امکان سقوط سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ که سرقفلی در ابتدای عقد اجاره وجود دارد امکان اینکه سرقفلی منتقل نشود و قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی ایجاد شود و این حق برای مالک حفظ شود وجود دارد و در ضمن حسب ماده یک که قرارداد را بر اساس توافق طرفين و قانون قرار داده طرفین میتوانند توافق به سلب و اسقاط این حق بنمایند و در صورت انتقال این حق به مستاجر به عنوان دارنده می تواند آن را به نحو معوض یا غیر معوض ساقط نماید.

در صورت تخلف مستاجری که حسب قانون ۷۶ دارای حق سرقفلی است. این تخلف صرفا” موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیه ملک می گردد لیکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمی شود.

در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت به لحاظ این که به تدریج و با اشتغال و فعالیت تجاری حاصل می گردد در بدو اجاره قابل اسقاط نیست و این امر با توجه به آمره بودن قانون سال ۵۶ که حق کسب یا پیشه یا تجارت را به رسمیت شناخته و هر اقدامی در این مورد با توجه به ماده ۳۰ قانون مزبور باطل است استنباط میشود و لیکن حق کسب یا پیشه یا تجارت با وقوع یکی از تخلفات مذکور در ماده ۱۴ قانون ۵۶ زایل میشود و در مورد تخلف مستاجر مبنی بر انتقال بدون داشتن مجوز مطابق تبصره ماده ۱۹ نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط مـی گردد.

ارزیابی سرقفلی

معیارهای مورد محاسبه در حق کسب یا پیشه یا تجارت، همان است که در ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ و ماده ۵ آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت پیش بینی گردید.

اما اگر هدف از قیمت عادله ،روز شاخص بانک مرکزی باشد محدود به همان درصدهایی است که بانک مرکزی برای هر سال به عنوان حد متوسط قیمت کالا و خدمات در سراسر کشور تعیین و اعلام مینماید در این صورت ارجاع امر به کارشناسی برای ارزیابی ،سرقفلی میسر نیست زیرا دادگاه در حکم خود پس از بررسی های فوق العاده (اسناد موضوع ماده ۲ قانون اجاره ۱۳۷۶) و یا رسیدگی عادی به دادخواست و احراز وجود سرقفلی و میزان آن در حکم به استحقاق مستأجر در اخذ سرقفلی براساس شاخص اعلام شده بانک مرکزی مبادرت به صدور رأی مینماید و دایره اجرای احکام حقوقی نیز به هنگام تخلیه مورد اجاره آن را محاسبه و وصول مینماید. بطور قطع ارجاع امر به کارشناس و تقویم قیمت روز براساس شاخصهای موضوع آئین نامه نیست زیرا قانون منسوخ اجاره سال ۱۳۳۹ و یا آئین نامه صدر الاشعار در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت است درحالی که سرقفلی مقوله دیگر است.

با وجود وجوه تشابه ما بین حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در عالم واقعیت این دو مفهوم متمایز و منفک از هم هستند. هر کدام دارای عناصر می على حده و مبنا و ماهیت و همچنین سیر تاریخی جداگانه باشند. چنانچه با لحاظ این شرایط و عناصر میتوان گفت سرقفلی حقی است که در آغاز رابط استیجاری با پرداخت وجه از ناحیه مستاجر به موجر و متاثر از عواملی چون موقعیت محل و متراز ساختمان و یا ایجاد حقوقی برای مستاجر از جمله دارا بودن حق تمدید مدت ،اجاره تحقق می یابد.» ولی حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی تدریجی الحصول می باشد و به مرور زمان به ملکیت مستاجر در میآید به عبارت دیگر حقى ممكن الحصول می باشد نه قطعي الحصول در زمان ارزیابی حق کسب یا پیشه با تجارت عواملی از قبیل موقعیت و مرغوبیت ،محل شرایط و کیفیت اجاره و شرایط ،آن نوع بنای مورد اجاره طول مدت ،اشتغال تزیینات و مخارجی که مستاجر در مورد اجاره هزینه کرده نوع کسب و پیشه و تجارت و همچنین پرداخت یا نپرداخت سرقفلی مد نظر کارشناس قرار میگیرند چنانچه ملاحظه میشود پرداخت سرقفلی صرفا یکی از اقلام موثر تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت می.باشد این قرینه ای است بر جدا بودن این مقوله از حق کسب یا پیشه یا تجارت وانگهی قانونگذار با فلسفه یکسان سازی و شرعی کردن و همسویی آنها با موازین اسلامی به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧٦ اقدام نموده است. بعد از اختصاص فصل دوم قانون مذکور به سرقفلی صراحتا در مادهی ۱۰ قانون مزبور مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات را ممنوع اعلام .نمود مسلما حق کسب یا پیشه یا تجارت از موارد ممنوع اعلام شده می.باشد وضع این ماده مهر تاییدی بر منفک بودن حق سرقفلی از حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد.

پرداخت سرقفلی

نظریه تقدم پرداخت حق سرقفلی بر تخلیه

قائلین به این نظریه برای توجیه نظر خود به دلایل ذیل متوسل شده اند:

۱- قانون جدید روابط موجر و مستاجر با رسمیت دادن به حق سرقفلی در مواردی که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر پرداخت کرده و با این اعتبار صاحب حق سرقفلی شده، تخلیه عین مستاجره را موکول به پرداخت حق سرقفلی نموده و به همین مناسبت، مطابق تبصره ۲ مادة ٦ قانون ١٣٧٦ که تصریح کرده است و در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید به هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و مفهوم مخالف ماده ۹ همین قانون دلالت دارد که «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد با مستاجر سرقفلی به مالک پرداخته باشد و یا مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استیفا نکرده باشد، هنگام تخليه عين مستاجره حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت. قید هنگام تخلیه در موارد مذکور بر حسب اتفاق نبوده و قانون گذار از ذکر این عبارت غرض و هدفی داشته و مراد این است که حق سرقفلی مستاجر در فرض استحقاق باید پرداخت شود. در چنین فرضی محکمه با توجه به مفهوم صریح و روشن مادتین قانون مذکور به موضوع رسیدگی کرده، پس از احراز وجود سرقفلی و تعلق آن به مستاجر، با ارجاع امر کارشناس سرقفلی را به نرخ عادلانه روز تقویم و مستاجر را به تخلیه عین مستاجره در ازای دریافت حق سرقفلی به هنگام تخلیه محکوم خواهد کرد. در چنین فرضی تخلیه عین مستاجره به پرداخت سرقفلی موکول میگردد.

۲-با توجه به قسمت اخیر ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٥٦ که مقرر می دارد: در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. منظور مواردی که قانون گذار به موجر پس از انقضای مدت اجاره و تحقق شرایط لازم اجازه ی تخلیه مستاجر را داده است. و همچنین به استناد تبصره ۲ مادة ٦ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ می توان تخلیه محل تجاری را موکول به تودیع سرقفلی دانست. در راستای تحقق اهداف مورد نظر مقنن و عدالت، پذیرفتن این نظریه که تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی به مستاجر در صورت وجود چنین حقی برای وی امری منطقی و قانونی و به عدالت و منطق قضایی نزدیکتر به صواب است.

-۳- از ماده چهار قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱٣٧٦ به تنهایی برداشت نمی شود که تخلیه به دریافت وجه دیگری به جز موارد ذکر شده نمی تواند موکول شود و لزوما محدود به همین چند مورد مذکور میباشد. اگر پرداخت سرقفلی را موکول به تخلیه بدانیم هم حقوق مستاجر حفظ می گردد و هم زیان چندانی به موجر وارد نمی گردد. چون از یک سو اجرت المثل می ستاند و از سوی دیگر تعجیل در تخلیه ملک توسط مستاجر به تعجیل در دادن سرقفلی از سوی موجر بستگی دارد

۴-اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری استان تهران در پاسخ به این پرسش که با توجه تبصر مادة ٦ قانون ١٣٧٦ در مورد پرداخت قیمت عادله ی روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است آیا تخلیه موکول به پرداخت این حق است ، این چنین نظر داده اند:

در فرض سوال چون حق سرقفلی به مستاجر منتقل شده است و مستاجر حق مطالبه ی سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و وجود مستاجر و نوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله ی روز موثر میباشد که با تخلیه آن و طبعا تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی عادله ی روز را معین نمود و از این حیث مضر به حقوق مستاجر میباشد و از لحاظ عدالت اجتماعی هم مستاجر باید بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه نماید. نتیجتا تخليه منوط به پرداخت می باشد .

۵-به نظر می رسد عقاید اکثریت منطقی و به عدالت نزدیک تر باشد. جدای از اینکه نظریه ی دوم در خور تامل است، از ملاک ماده ی چهارم قانون روابط موجر ومستاجر سال ١٣٧٦ نیز می توان استفاده و آن را در جهت نفع مستاجر به کار برد. چرا که از شیوه نگارش ماده مذکور، انحصار و محدود شدن به موارد مورد اشاره برداشت نمیشود بلکه ذکر عبارت «یا سند تعهد مشابه» در متن ماده قرینه ای است برای تسری دادن به موارد مشابه که سرقفلی اعطایی در بدو اجاره از سوی مستاجر به موجر از جمله موارد مشابه میباشد. هر چند در تصویب قانون ۱۳۷۶ قانون گذار هدف را تسریع در تخلیه اماکن استیجاری و حمایت از موجر عنوان کرده اند، لیکن این فلسفه از وضع قانون و تاکید و اصرار بر آن نباید به عنوان وسیله ای برای پایمال کردن حقوق قشر ضعیف جامعه (مستاجرين) استفاده شود به نحوی که بدون گرفتن مطالبات خود از موجر،مجبور به تخلیه شوند. لذا عدل و انصاف اقتضا دارد که در ابتدا حقوق مستاجری که با حسن نیت مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخته و با فعالیت و تلاش مستمر باعث رونق محل و جمع آوری مشتریان شده پرداخت شود سپس محل تخلیه گردد. بنابراین می توانیم بگوییم که حق سرقفلی حقی است که از طریق توافق ارادی و با پرداخت وجه برای مستاجر ایجاد میشود و حق مذکور به هنگام تخلیه به قیمت عادله روز تقویم میگردد و به مستاجر پرداخت میگردد لذا در مورد مناسبت میان تخلیه و پرداخت حق سرقفلی باید گفت در این حالت تخلیه موکول به پرداخت سرقفلی است .

۶- رویه عملی دادگاهها نیز متمایل به پذیرش این نظر می باشد. چنان که شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان اهواز در رای شماره ۹۲۰۹۹۷۶۱۱۱۰۰۱۱۷۰ مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۰۵ این گونه حکم داده اند. «……….دادگاه با توجه به تصویر مصدق قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۹/۵/۱ و انقضا مدت اجاره و از آنجا که دو نفر شاهد زیر قرارداد مذکور را امضا نموده و قرارداد در دو نسخه تنظیم شده است. ضمن پذیرش درخواست مستندا به مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧٦ دستور تخلیه پلاک ثبتی ٦٢٥/١ واقع در بخش دو اهواز صادر و اعلام میشود. لازم به ذکر است با توجه به اینکه مستاجر مبلغ يکصد میلیون ریال به عنوان سرقفلی در ابتداء عقد اجاره پرداخت نموده در راستای تبصره ۲ ماده ٦ قانون روابط موجر و مستاجر ،١٣٧٦ مبلغ سرقفلی به قیمت روز توسط دایره محترم اجرای احکام محاسبه و پس از پرداخت از ناحیه تور تخلیه اجرا میگردد……..»