حقوق و تعهدات طرفین در قراردادهای اجاره املاک

همانطور که میدانید در هر معامله، طرفین معامله حق و حقوق هایی دارند که باید هر دو طرف برای بهتر پیش رفتن معامله ملک آنها را رعایت کنند، اما در برخی از معامله های ملکی یکی از طرفین یا هر دو حقوق و حق طرف دیگر را رعایت نکرده و باعث میشود تا اختلافاتی در این میان پیش بیاید. و یکی از طرفین با مراجعه به مراجع قضایی و گرفتن وکیل ملکی در تهران طرح دعوا می کند.

اما این حق و حقوق که وجود دارند چه هستند؟ در این مقاله قصد داریم در عدالت جویان برتر به حقوق و تعهدات طرفین در قراردادهای اجاره املاک بپردازیم. پس با ما همراه باشید….

حق و حقوق طرفین قرارداد اجاره ملک

قوانین عقد اجاره و روابط مستاجر با صاحب خانه

قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر مندرج قانون مدنی به عنوان یک قانون عام و قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان یک قانون خاص حاکم بر قرارداد های اجاره است. نوشتن قرارداد اجاره مستحکم، تحت تأثیر درک قوانین، حقوق و تعهدات موجر و مستأجر است. در نتیجه، برای استفاده و اعمال این قوانین باید از متخصصان این حوزه که وکلای ملکی می باشد راهنمایی گرفت. برای حفظ حقوق و جلوگیری از تعارض و دعاوی ناشی از اجرای قرارداد، مشاوره با مشاوران آگاه و مجرب در تنظیم اجاره نامه ضروری است.

مدت اجاره در قرارداد اجاره ملک

زمان اجاره باید به طور واضح در توافق طرفین ذکر شود، در غیر این صورت قرار داد اجاره باطل است. قانون گذاردرماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر میدارد که:« دراجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است»

اما درماده ۵۰۱ همان قانون نیز مقرر داشته است که :« اگر در عقد اجاره. مدت بطور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد. اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر. عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد وموجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر بموجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف. مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

عدم امکان خالی کردن مورد اجاره قبل از اتمام زمان اجاره

مستاجر حق دارد ملک مورد اجاره را تا زمان انقضای آن نگه دارد و موجر مجاز به درخواست تخلیه ملک نیست مگر اینکه توجیه موجهی من جمله حق فسخ و….. برای این کار طبق مقررات حاکم بر اجاره وجود داشته باشد. همچنین درصورت تخلیه به طرق قانونی، موجر موظف است هرگونه پیش پرداخت یا ودیعه ای را که در انعقاد قرارداد اجاره از مستاجر دریافت کرده است، مسترد کند.

بدیهی است در صورتی که موجر و مستاجر زودتر از آنچه در قرارداد ذکر شده است، توافق کنند که ملک تخلیه گردد، قبل از مهلت مقرر، این اختیار وجود خواهد داشت. یکی از مواردی که در هنگام عقد قرارداد توجه ویژه ای را می طلبد، شرط مندرج در قرارداد به دلیل احتمال تأخیر مستاجر در تخلیه یا تأخیر موجر در بازپرداخت ودیعه است.

به طور کلی برای سایر وظایف قراردادی باید ضمانت اجرا ایجاد شود. پرداخت خسارت تاخیر تأدیه و فسخ قرارداد دو ضمانت اجرایی مهم هستند که می توانند در هر قراردادی گنجانده شوند.

واگذاری اجاره ملک به غیر توسط مستاجر

البته ممکن است، ملک مورد اجاره با شرایطی توسط مستاجر به دیگری اجاره داده شود. اگر حق انتقال به غیر توسط موجر ازمستاجر سلب نشده باشد ، مساجر می تواند به دیگری اجاره دهد. قانون گذار در ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر میدارد که :« مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد».

تعهد مستاجر به عدم مخالفت برای تعمیر ملک

در صورتی که عین مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مستاجر نمی تواند از انجام تعمیرات توسط موجر جلوگیری کند و مسئولیت خسارت وارده به ملک را بر عهده دارد. موجر می تواند به منظور اجبار مستأجر به رفع مانع و مزاحمت، در دادگاه صالح علیه مستأجر اقامه دعوی کند. در صورتی که مستاجر پس از قطعی شدن حکم، مانع حق را برطرف نکند، دادگاه حکم تخلیه موقت را صادر می کند و موجر باید در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه، ملک را تعمیر و مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. در مدت تخلیه ملک مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد.

ماده ۴۸۵ قانون مدنی مقرر میدارد که:« اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد ، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا”یا بعضا”استفاده نماید ، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»

چگونه یک نمونه اجاره نامه املاک بنویسیم؟

نوشتن نمونه اجاره نامه املاک به نکاتی در متن قرارداد مربوط می شود. طرفین در فرم خام نمونه اجاره نامه املاک در خصوص قراردادهای مختلف قرارداد به توافق می‌رسند و سپس این توافقات را در قرارداد امضا می‌کنند. به عنوان مثال در قسمتی از قرارداد خود باید مشخص کنید که ملکی که اجاره می‌دهد چه نوع ملکی است؟ ملک مسکونی، ملک تجاری ؟! مشخص شدن نوع ملک در تنظیم متن قرارداد بسیار تاثیرگذار است. علاوه بر این در ادامه به سایر بخش‌های ذکر شده اشاره می‌کنیم که ذکر آن‌ها را در قرارداد اجاره ضروری است.

حق و حقوق موجر در عقد قرارداد اجاره ملک

چه قوانینی بین مستأجر و موجر باید اجرا شود؟

قانون مدنی به عنوان قانون عام از عقد اجاره صحبت وبرآن حکم می‌کند. همچنین در سال ۱۳۵۶ رابطه موجر و مستاجر برای نظارت و بهبود روابط بین موجر و مستاجر تصویب شد. این قانون یک بار در سال ۱۳۶۲ و یک بار در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرارگرفت. به عنوان مثال اگر اجاره ملک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد، در تنظیم آن باید سه نکته مهم را رعایت کنید:

برگه اجاره ملک باید دارای مدت معین باشد. مدت در قرارداد تعیین و نوشته شده است.
برگ اجاره ملک در دو نسخه تهیه و در اختیار موجر و مستاجر قرار می گیرد.
برگ اجاره ملک امضا می شود و سپس دو شاهد مورد اعتماد طرفین آن را امضا می کنند.

اجاره نامه املاک چیست؟

اجاره نامه ملک، چه به صورت دستی نوشته شده باشد و چه در آژانس املاک و با دریافت کد رهگیری تنظیم شده باشد، یک سند قانونی معتبر است که رابطه بین موجر و مستاجر را تعریف می کند. این قرارداد نشان می دهد که ملکی از شخصی به شخص دیگر اجاره داده می شود. در متن نمونه قرارداد اجاره ملک، طرفین قرارداد، زمان، اجاره، شرایط و تعهدات، حدود اختیارات و بسیاری موارد دیگر ذکر شده است که بایدها و نبایدهای قرارداد اجاره را مشخص می کند. طرفین موظف به رعایت این قرارداد هستند و هرگونه تخلف یا عدم وفای به عهد از سوی موجر یا مستاجر تخلف محسوب می شود و می توان با استناد به این قرارداد اجاره ، علیه متخلف طرح دعوا کرد

وقتی مستأجر یا موجر فوت کند تکلیف اجاره چیست؟

قرارداد اجاره یک سند قانونی لازم الاجراست که حتی در صورت فوت موجر یا مستاجر تا پایان مدت، قابل اجرا است. مگر در مواردی که در اجاره نامه صراحتاً خلاف آن ذکر شده باشد. ماده ۴۹۷ قانون مدنی مقرر میدارد که:« عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شودلیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد».

فسخ اجاره

الف ) مطابق ماده ۴۷۶ قانون مدنی : «موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و، در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ ‌دارد.»

ب) مطابق ماده ۴۷۸ قانون مدنی :«ر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.»

پ) مطابق ماده ۴۸۲ قانون مدنی :« اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.»

ت ) مطابق ماده ۴۸۳ قانون مدنی :« گر در مدت اجاره. عین مستاجره به واسطه حادثه. کلا یابعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن. مستاجر حق دارد اجاره رآنسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.»

ث) مطابق ماده ۴۸۵ قانون مدنی :« اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد ، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا”یا بعضا”استفاده نماید ، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت»

ج) مطابق ماده ۴۸۷ قانون مدنی:« هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نمایدو موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد»

چ) مطابق ماده ۴۸۸ قانون مدنی:« اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یامنافع آن. مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشدمستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگرمزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند»

خ) مطابق ماده ۴۹۲ قانون مدنی:« اگر مستاجر. عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»

جمع بندی

به هر حال هر کسی باید قبل از هر معامله یا قراردادی، به ویژه قرارداد اجاره یا خرید ملک باید با قوانینی که تا به امروز برای این موضوع وضع شده است آشنا باشد تا در آینده به مشکلی مواجه نگردد. ما در این مقاله سعی کردیم تا به نکات مهم درباره حق و حقوق طرفین در اجاره ملک اشاره کنیم.