راهنمایی های حقوقی برای خرید وفروش ملک

در این نوشته راهنمایی های حقوقی برای خرید و فروش ملک که بسیار حائز اهمیت است را در عدالت جویان برتر بررسی می‌کنیم. زیرا همیشه ضرر اصلی ای که در معاملات ملکی وارد می شود، ناشی از اطلاعات ناکافی حقوقی متعاملین در خصوص املاک می باشد. به عبارت دیگر، حتی اگر ملکی را بالاتر از قیمت واقعی بخرید یا پایین‌تر از قیمت اصلی بفروشید، ضرر کمی متوجه شما می‌شود. اما اگر در امور حقوقی املاک دقت نکنید، ممکن است کل سرمایه خود را از دست بدهید.

اگر می‌خواهید روی ملک سرمایه‌گذاری کنید یا در آینده دور یا نزدیک قصد دارید ملکی را خریداری کنید یا به فروش برسانید، در ادامه این مطلب با گروه وکلای املاک همراه باشید تا با مهم‌ترین نکات حقوقی املاک در زمان خرید و فروش ملک آشنا شوید.

نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش مهم تقسیم می‌ شوند:

بررسی سند ملک
بررسی مدارک هویتی فروشنده
رعایت مسائل حقوقی در قرارداد
بررسی طرحهای احتمالی شهرداری در محل ملک

ما هر یک از موارد ذکر شده را که از مهم‌ترین مسائل حقوقی مربوط به املاک و مستغلات هستند را شرح می دهیم

در مورد چرایی اهمیت هر یک بحث می‌کنیم و ملاحظات کلیدی مربوط به هر مورد را در بخش‌های بعدی بیان می‌کنیم.

با این حال، قبل از بررسی هر یک از موارد فوق، باید به یک موضوع مهم بپردازیم. آیا معتقدید که صرفاً استفاده از تحقیقات محلی برای به دست آوردن اطلاعات دقیق در مورد نگرانی های حقوقی املاک امکان پذیر است و تنها می توان به آن تکیه کرد؟

بسیاری از مردم صرفا به توصیه های دیگران در محل ملک توجه می کنند. به عبارت دیگر تنها با تحقیقات محلی و بدون استفاده از وکیل ملکی در تهران ، نسبت به نگرانی های حقوقی مربوط به ملک اطمینان پیدا کنند و با اعتماد به آن معامله می کنند.

اما با این حال، باید توجه داشته باشید که در مراجع قانونی، تنها چارچوب قانون قابل تأیید است. بنابراین، با وجوداینکه انجام تحقیقات محلی در مورد املاک و مستغلات می تواند اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهد، هرگز نباید بر اساس آن انتخاب کنید و لازم است در این حوزه از وکلای متخصص نیز بهره ببرید.

چرا بررسی سند ملک پیش از خرید ملک بسیار مهم است؟

سند ملک شامل اکثریت اطلاعات مهم در مورد ملک و خصوصیات قانونی آن است. به عنوان مثال، سند ملکی پاسخ تمام سوالات زیر را دارد یا با بررسی دقیق سند می توان آن را کشف کرد.

موقوفی بودن ملک
رهن بودن ملک
اجتنباب از خرید ملک غیر

همانطور که می بینید، موارد ذکر شده در بالا بسیار مهم هستند. در زیر به هر یک از آنها پرداخته خواهد شد.

بررسی موقوفی بودن ملک

درک تمایز بین اموال شخصی و موقوفه ای یکی از مهم ترین جزئیات قانون املاک است که باید قبل از معامله از آن آگاه باشید. هنگام خرید ملک موقوفه، عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا واقف است، اما شما تنها مالک اعیان آن (ساختمان ساخته شده) هستید. در واقع شما عرصه را از متولی مربوطه اجاره می کنید و اعیان را خریداری می کنید.

در نتیجه، بسته به اسناد ملک، باید قبل از خرید ملک اطلاع داشته باشید که وقف است یا خیر. دو روش برای بررسی این مورد وجود دارد:

جلد سند را بررسی کنید. در جلد سند آمده است که آیا وقف است یا خیر.

سند داخل را بررسی کنید. در مورد اموال غیر موقوفه ای (اموال شخصی) در داخل سند «شش دانگ عرصه و اعیان» درج شده است و در مورد اموال موقوفه «شش دانگ اعیان» نوشته شده است.

بررسی در رهن بودن سند ملک

برای تعیین اینکه آیا بانک بر روی ملک وام مسکن اعطا نموده است و ملک در رهن بانک یا در رهن خاصی است یا خیر، می توانید به سادگی به سند ملک مراجعه کنید. می توانید صفحه انتقال را بررسی کنید تا ببینید آیا ملک مورد نیاز در رهن است یا خیر. همچنین بانکی که ملک در رهن آن است در پشت سند مشخص می شود.

در این خصوص میتوان وضعیت سند ملک را نیز استعلام گرفت.

چطور می‌توانید با بررسی سند ملک، پول اضافه پرداخت نکنید؟

در حوزه املاک و سرمایه گذاری ، بارها مشاهده کرده ایم که قیمت معامله با متراژی که مالک ادعا کرده است تعیین می شود. اما با بررسی سند تعیین شده مشخص می شود که متراژهای اعلامی بامتراژ واقعی ملک، یک یا چند متر تفاوت دارند. این امر خصوصا در مناطق گران قیمت شهر، بیشتر حائز اهمیت است.

در نتیجه، در صورت اجرای صحیح توصیه‌های ما و بررسی اسناد ملکی، قبل از امضای مبایعه نامه، می‌توانید ملک را با قیمت توافقی متناسب با متراژ واقعی خریداری کنید، هیچ هزینه اضافی پرداخت نکنید و از تحمل هرگونه خسارت جلوگیری کنید.

پیشگیری از کلاهبرداری (فروش مال غیر) با بررسی سند ملک

فرض کنید خانه ای برای خرید به شما ارائه شده است. از کجا می دانید که قرارداد توسط مالک اصلی امضا شده است؟ برای تضمین این موضوع، احراز هویت و تأیید مالکیت مورد نیاز است. در این مورد به جزئیات بیشتری خواهیم پرداخت.

اما به یاد داشته باشید، هنگامی که اسناد را مرور می کنید، یکی از مهم ترین کارهایی که باید انجام دهید این است که هویت مالک را بر اساس سند بررسی کنید. ما به جزئیات بیشتر در مورد اهمیت بررسی اسناد فروشنده در بخش‌های بعدی می‌پردازیم.

بررسی مدارک فروشنده و اهمیت آن

بررسی نکردن مدارک فروشنده یکی از مواردی است که ممکن است منجر به خسارت سنگین گردد و خریدار را درگیر مراجع قضایی نماید.

فرض کنید قبل از احراز هویت واقعی مالک، وارد جلسه فروش می شوید، بخشی از کارمزد معامله را پرداخت می کنید و قرارداد را امضا می کنید. با این حال، متعاقباً متوجه می شوید که فردی که با او قرارداد امضا کرده اید و وجوه را به حساب او واریز کرده اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است. حتی ممکن است برادر مالک بوده و از لحاظ چهره نیز منطبق با عکس مالک در اسناد هویتی باشد.

ما سناریوهایی مشابه این را دیده ایم، بیایید این را پیچیده کنیم. فرض کنید که قصد خرید ملک را به عنوان سرمایه گذاری داشته اید و قبل از امضای اسناد، ملک را در ازای یک سند به دیگری فروخته اید.

در این مثال، فروش مال دیگری علاوه بر از دست دادن مال شما، بار سنگینی است. بنابراین، تمجیدهای خود را کنار بگذارید و درخواست کنید سند ملک را ببینید، سپس هنگام حضور در معامله ملک، آن را به طور کامل بررسی کنید. به یاد داشته باشید که کوچکترین اشتباه در معاملات ملکی، شاید منجر به از دست دادن تمام سرمایه شما گردد. بنابراین، هنگام معامله، هوشیار باشید.

کلام آخر

بهتر است قبل از هرگونه تصمیم گیری در مورد ورود به بازار ملک ، شرایط آن را به طور کامل بررسی کنید واز تحقیقات خود در مورد قیمت ها، شرایط بازار و روند معاملات ، مسائل حقوقی مرتبط با آن مطمئن شوید.