اشخاص عادی در قرارداد های مربوط به خرید و فروش ملک، ممکن است به نکات ریز مندرج در قرارداد توجه نکنند. یکی از این نکات مهم ، حق فسخ قرارداد ملکی است که ممکن است برای هر دو طرفین یا یکی از آنها تحت شرایطی یا به صورت مطلق داده شود. بنابرین بی اطلاعی از این موارد و احکام آنها ، در برخی موارد زیان آور خواهد بود.
فسخ قرارداد توسط وکیل ملکی
وکیل و نماینده ، اصولا نمی تواند با اعمال حق خیار معامله را فسخ نمایند، مگر اینکه در متن وکالتنامه تصریح شده باشد یا اوضاع و احوال خلاف آن استنباط شود یا نمایندگی عام باشد و محدود به کارهای معینی نباشد. مانند ولی قهری صغیر یا محجور.
در صورتی که نماینده شخص معامله ای را منعقد نماید و در وکالتنامه نماینده نیز تصریح به داشتن حق فسخ شده باشد، این امر به معنای منتفی بودن حق فسخ برای خود موکل( اصیل) نیست و موکل نیز می تواند در صورت وجود شرایط فسخ، معامله را فسخ نماید.
انواع فسخ قرارداد ملکی
۱-فسخ قرارداد ملکی با خیار مجلس :
مطابق ماده ۳۹۷ قانون مدنی : «هر یک از متبایعین بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند »
در واقع این نوع از حق فسخ برای هر دو طرفین معامله است. بدین شرح که وقتی متعاملین بعد انعقاد معامله و تا زمانی که از محل عقد خارج نشده اند و در همان مجلس هستند ، با استفاده از همین خیار مجلس ، می توانند ابراز پشیمانی کنند و عقد را فسخ نمایند. حتی اگر طرفین بعد از خروج از مجلس عقد به صحبت های خود در مورد آثار عقد ادامه دهند، بدون اینکه از هم جدا شوند، همچنان می توانند معامله را فسخ نمایند.
ممکن است بعد از انعقاد قرارداد، یکی از طرفین معامله در همان مجلس عقد فوت کند. مرگ او در حکم جدایی است و معامله دیگر قابل فسخ نخواهد بود. حتی وارثان او نیز نمی توانند بعد از مرگ او در همان جلسه حاضر شوند و معامله را فسخ کنند.
اما اگر تمام وارث متوفی هنگام مرگ وی در جلسه حضور داشته باشند و همگی می توانند با هم و به قائم مقامی از متوفی، معامله را فسخ نمایند.
۲-فسخ قرارداد ملکی با خیار شرط
مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی : «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی ، اختیار فسخ معامله باشد»
طرفین معامله ممکن است در ضمن عقد چنین خیاری را شرط کنند و با استفاده از آن معامله را فسخ کنند. یکی از شرایط اساسی این خیار ، لزوم مشخص شدن مدت آن است. به این شرح که باید مشخص گردد، شخصی که حق فسخ دارد ، تا چه مدتی می تواند این حق را اعمال کنید.
در این خصوص ماده ۴۰۱ قانون مدنی مقرر میدارد :« اگر برای خیار شرط ، مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است » . مدت این خیار فسخ باید معین و معلوم باشد به طوری که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد. البته قابل ذکر است که اگر ابتدای مدت خیار ذکر نگردد ، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود.
۳-فسخ قرارداد ملکی با خیار غبن
مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی :« هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند»
منظور از غبن ، به هم خوردن تعادل ارزش اقتصادی دو عوض معامله است. بنابرین غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مساحمه نباشد. در صورت اختلاف ، کسی که مدعی غبن است ، باید فاحش بودن آن را ثابت کند.
در برخی موارد ، مغبون به دلیل موقعیت خاص یا نیاز خود، در هرشرایطی به انعقاد بیع تمایل داشته باشد و آن را منعقد نماید ، حتی اگر غبن فاحش باشد ، حق فسخ قرار داد را ندارد. یا ممکن است مغبون در حین معامله به دلیل تخصص خود در این زمینه عالم به قیمت عادله بوده باشد ، خیار فسخ نخواهد داشت
یکی دیگر از شرایط اعمال حق فسخ با استناد به خیار غبن ، این است که مغبون بعد از علم به غبن ، فوراً فسخ نماید.
نکته دیگر در زمینه خیار غبن این است که ، مطابق ماده ۴۲۱ قانون مدنی :« اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد»
۴-فسخ قرارداد ملکی با خیار تخلف از شرط
ممکن است یکی از طرفین معامله یا هر دو در ضمن عقد بر دیگری شرط کند که علاوه بر پرداخت ثمن یا مبیع ، یکی از طرفین قرارداد عمل دیگری را نیز به نفع دیگری انجام دهد. مانند اینکه فروشنده ملک شرط کند که خریدار علاوه بر پرداخت ثمن ، ماشین او را نیز تعمیر کند. در این صورت اگر خریدار به شرط عمل نکند ، فروشنده ابتدائا خق فسخ معامله را ندارد و باید الزام خریدار را به انجام کار از دادگاه درخواست نماید.
ماده ۲۳۷ قانون مدنی: هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده‌است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
ماده ۲۳۸ قانون مدنی: هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
اما در نهایت با این شرایطی که قانون گذار مشخص کرده است حق فسخ دارد. قانون گذار در ماده ۲۳۹ قانون مدنی مقرر یدارد:« هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»
در برخی موارد ممکن است شرط مندرج در عقد به نحوی باشد که نیازی به اجبار متعهد نباشد و در صورت نقض شرط ، ابتدائاً حق فسخ برای مشروط له به وجود آید.
مانند اینکه در قرار داد مربوط به خرید ملک ، خریدار برای باقی مانده ثمن معامله چک صادر نماید و درقرارداد شرط کنند که: « در صورتی که چک صادره در سررسید به هر دلیلی قابل وصول نباشد ، برای فروشنده حق فسخ ایجاد می شود» . با وصول نشدن چک در سررسید ، حق فسخ برای فروشنده به وجود می آید که ممکن است از این حق استفاده نماید یا ننماید.
در صورتی که بخواد معامله را فسخ نمایید ، میتواند با ارسال اظهارنامه ای و با استناد به خیار تخلف از شرط، فسخ معامله را به طرف دیگر اعلام کند.
برای فسخ قراردادهای ملکی ، شرایط و خیارات دیگری نیز وجود دارد که در مقاله دیگر ارائه میگردد.
چرا باید برای فسخ قرارداد ملکی ، به وکیل ملکی گروه عدالت جویان برتر مراجعه نماییم؟
برای فسخ یک قرارداد ملکی ، قانون گذار خیارات فسخ مختلفی مقرر نموده که هرکدام از آن ها دارای احکام متفاوتی می باشد.در صورتی که طرفین معامله فاقد آگاهی در این زمینه باشند ممکن است به دلیل قیمت بالای ملک، خسارات زیادی را متحمل شوند.
وکیل ملکی در تهران راهنمایی میکند که ، کدام یک از خیارات فسخ به نفع موکل خود به وجود آمده است و با استفاده از آن معامله را فسخ می نماید تا از ضرر بیشتری جلوگیری کند.
برخی از خیار ها باید فوری اعمال شود و برخی نیز دارای مدت مشخصی اند که در صورت عدم استفاده به موقع از آن ها، حق فسخ شخص از بین می رود و تسلط به همه این احکام از ویژگی های وکیل ملکی است.
گروه وکلای عدالت جویان برتر متشکل از وکلای ملکی متخصص و مجرب در این حوزه، می تواند بهترین راهکار را برای شما در زمینه فسخ قرارداد ملکی ارائه نماید.
فرهاد شجاع
موسس مجموعه عدالت جویان برتر، وکیل پایه یک دادگستری، مدرس دانشگاه و سالها سابقه وکالت در زمینه کیفری ، حقوقی و ....
مقاله های برتر
برای توضیح نمونه دادخواست تقسیم ماترک، بر اساس ماده ۳۰۰ قانون باید گفت: امور حسبی در صورت تعدد ورثه هر یک از انها مستقلا می
نمونه دادخواست استرداد جهیزیه با اینکه مطابق قانون،تهیه وسایل خانه به زوج(مرد) می باشد ولی عرفا، زوجه(زن) معمولا در اوایل زندگی مشترک، مجموعه ای از
اشخاص عادی در قرارداد های مربوط به خرید و فروش ملک، ممکن است به نکات ریز مندرج در قرارداد توجه نکنند. یکی از این نکات