نقش وکیل در رفع تصرف عدوانی ، تخلیه و خلع ید از ملک

دعوای خلع ید ، تخلیه ید و رفع تصرف عدوانی از ملک جزو بیشترین دعاوی حقوقی مربوط به املاک است. هر کدام از این دعاوی به لحاظ ماهیت متمایز از یکدیگر اند و طرح اشتباهی انها موجب شکست خوهان در پرونده مطروحه می گردد. بنابرین لازم است قبل از طرح چنین دعوا های از یک وکیل املاک مشورت گرفته شود. در این مقاله سعی در تمییز و تبین هر یک از این دعوا هستیم.

دعوی خلع ید و تخلیه چیست؟

خلع ید به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک مال غیر منقول به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه میکند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف متصرف خارج کند و تحویل او بدهد.

خلع ید به معنای عام شامل خلع ید به معنای خاص و تخليه يد و تصرف عدوانی میباشد .

خلع ید به معنای خاص دعوایی است که طی آن مالک با اثبات مالکیت خود با ارایه ی دلایل رفع تصرف متصرف غیر قانونی را خواستار است.

در مقابل در دعوای « تخلیه ید » عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و قانونی بودن تصرف خوانده برآن مورد اتفاق نظرطرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده آن ملک بر خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. مثلا مالک خانه ای ملک خود را به مدت یک سال به مستاجر اجاره داده است و بعد از اتمام مدت اجاره ، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی باشد. در این صوورت مالک ( موجر) باید طرح دعوای تخلیه ید کند ، نه دعوای خلع ید یا رفع تصرف عدوانی.

بنابرین تخلیه وخلع ید از چند جهت متمایز می شوند.

۱-در دعوای تخلیه ید تصرف متصرف در ابتدا قانونی و بر طبق قرارداد و یا با اذن صریح يا ضمنی مالک بوده است اما در دعوای خلع ید ، ید متصرف از همان ابتدا غاضبانه و بدون مجوز به تصرف ملک اقدام نموده است.

۲-برطبق رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۱۷۲- ۱۳۸۳/۱۰/۱ خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست یعنی اینکه باید مالکیت مالک اثبات شود به عبارتی دیگر وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت یا وجود حکم قطعی الثبات مالکیت در این دعاوی شرط لازم است و بدون این مهم حکم به نفع خواهان صادر نخواهد شد.

۲-دعوای تخلیه صرفا در خصوص املاک و اموال غیر منقول است، اما دعوای خلع ید را می توان در مورد اموال منقول و غیر منقول مطرح نمود، مثلا با توجه به ماده ٤٣ قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته در مواردی که حكم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر می شود از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم در ملک خلع ید شده تابع مقررات املاک مشاعی است. بنابراین رسیدگی و استماع دعوى خلع ید نسبت به سهم مشاع از یک دستگاه اتومبیل که بصورت سه دانگ و یا با ترتیب دیگری بین دو یا چند نفر مشترک است بلا مانع است.

بنابراین با توجه به مطالب بیان شده میتوان چنین نتیجه گرفت که، دعوای خلع ید اعم از دعوای تخلیه است. به عبارت بهتر چنانچه مالکیت محل نزاع نباشد میتوان دعوا را تخلیه یا رفع تصرف که دعوایی غیر مالی و در صورتی که در مالکیت اختلاف باشد دعوی را به عنوان دعوای خلع ید و مالی اقامه نمود. لذا نباید به عنوان دعوا که خلع ید است یا تخلیه توجه نمود بلکه باید ماهیت دعوی رادر نظر گرفت.

طرح دعوی خلع ید، در صورتی که مالک سند مالکیت نداشته باشد

مدعی خلع ید در صورتی که واقعاً مالک مال غیر منقول است اما فاقد مستندات برای اثبات ادعای خود است و اگر طرف مقابل دعوای خلع ید ادعای مدعی را مبنی بر اینکه مال غیرمنقول ملک اوست رد کند، باید برای احراز مالکیت خود دادخواست ارائه دهد و پس از اخذ رای مبنی بر اثبات مالکیت خود، می تواند علیه متصرف اموال غیرمنقول خود برای خلع ید طرح دعوا نماید.

طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

قانون گذار در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی چنین تعریف کرد است:

– دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.

-دعوای تصرف عدوانی فقط نسبت به اموال غیر منقول مصداق داشته و نسبت به اموال منقول مصداق ندارد و مدعی میبایست در این مورد دعوای مالکیت اقامه نماید.

-چنانچه شخصی مدعی داشتن حق انتفاع یا ارتفاق در ملک دیگری باشد و شناسایی و احقاق چنین حقی و اصل آن مورد نظر وی باشد دعوای مطروحه در این خصوص دعوای مالکیت است نه دعوای تصرف عدوانی.

-در دعوای تصرف عدوانی خواهان باید ثابت کند :

الف ) قبل از تصرف عدوانی مال در تصرف وی بوده است( سبق تصرف خود را اثبات)

ب) اثبات لحوق( جدید بودن ) تصرف خوانده

پ) عدوانی بودن تصرف خوانده (بدون رضایت و وسیله قانونی مال از تصرف وی خارج شده است).

– در دعاوی تصرف عدوانی دادگاه وارد دلایل مالکیت نمیشود و تنها به سبق تصرف خواهان و جدید و عدوانی بودت تصرفات خوانده توجه و رسیدگی و در صورت احراز، حکم به رفع تصرف عدوانی خواهد داد.

سند مالکیت در دعوای تصرف عدوانی منحصرا اً اماره سبق تصرف بوده که آن هم تاب مقاومت بوده و قانون گذار در ماده ۱۶۲همان قانون مقرر میدارد که :

« در دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق ابراز سند مالکیت دلیل برسبق تصرف و استفاده از حق می باشد مگر آنکه طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق خود رابه طریق دیگر ثابت نماید.»

بنابرین در دعوای رفع تصرف عدوانی ، بر عکس دعوای تخلیه ید ، نیازی به اثبات مالکیت خواهان نیست و در صورت احراز شرایط فوق الذکر، دادگاه حکم بر رفع تصرف عدوانی خواهد داد و حتی ممکن است کسی که سند مالکیت ملک متنازع فیه را دارد ، در این دعوا محکوم به رفع تصرف عدوانی شود.

به عنوان مثال : د رصورتی که شخص هرچند مالک ، ملک را عدواناً از تصرف مستاجر ف سرایدار ، خادم یا هر امین دیگری خارج سازد یا مزاحم تصرف آنها شود، این اشخاص می توانند بر اساس مقررات مربوط انواع دعاوی تصرف ، علیه مالک اقدام نمایند.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوی خلع ید

احراز مالکیت خواهان

مالکیت خواهان بر ملک مورد منازعه شرط اصلی اقامه دعوی خلع ید است. در نتیجه مالکیت خواهان بر ادعای خلع ید باید قبل از رسیدگی دادگاه به دعوی تأیید شود. خواهان باید مدارکی که مالکیت خود را بر ملک ثابت می کند به دادگاه ارائه کند. پس از آن دادگاه به بررسی اسناد مالکیت و استعلام ثبتی برای تعیین مالکیت خواهان اقدام می کند. در صورت احراز مالکیت خواهان، دادگاه به محتوای دعوی خلع ید رسیدگی می کند.

تشخیص غیر قانونی بودن تصرف خوانده

مالک مختار است هر طور که می خواهد از ملک خود استفاده و تصرف کند. اگر شخص دیگری به طور غیرقانونی یا بدون رضایت او آن را تصرف کند، اجازه ادامه زندگی در آنجا را نخواهد داشت. برای اینکه دادگاه حکم به غیرقانونی بودن تصرف خوانده بدهد، خواهان( مالک)باید شواهدی برای اثبات این ادعا ارائه کند.

احراز وجود یا عدم وجود تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان و میزان تصرفات خوانده

حضور یا عدم حضور خوانده در ملک خواهان و میزان تصرف او از طریق معاینه محلی، تحقیقات محلی و با شهادت یا ارجاع به کارشناسی توسط دادگاه تأیید می شود.

دعوی خلع ید در ملک مشاع

دعوی خلع ید از اموال مشاع یکی از دعاوی حقوقی رایج است.. مالکان جمعی یک ملک بدون اینکه سهم هریک مفروز و مشخص گردد ، صاحبان مشاع اموال هستند. به عبارت دیگر حقوق هر یک از شرکا در تمام مساحت ملک پراکنده است. از آنجایی که هر مالکی به هر جزء و جزء ملک مشاع مالکیت دارد، هیچ مالکی نمی تواند به تنهایی در آن تصرف کند. دعوی خلع ید در صورتی اقامه می شود که یکی از مالکین بدون رضایت سایر شرکا تصرف در ملک مشاع کند. این تخلف از سهم آنها محسوب می شود.

دعوای خلع ید اصولا برای املاک ورثه ای طرح می گردد. برای اینکه دارایی شخص با فوت مورث مشترکاً به ورثه او میرسد وبدون رضایت سایر وراث هیچ یک از وراث نمی توانند به تنهایی در ملک مشاع تصرف کنند.

قانون گذار در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی کرده است و مقرر می دارد:”در مواردی که حکم خلع ید، علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌ شود، ‌ولی تصرف محکوم‌ له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.”

مرجع صالح رسیدگی کننده به دعوی خلع ید

یکی از امور حساس و حساس آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی در مرجع ذی صلاح است. به عبارت دیگر، تمام دعاوی باید در دادگاه مربوطه طرح شود. سوالی که اکنون باید به آن پاسخ داده شود این است که مرجع مناسب برای رسیدگی به این دعوی کجاست؟ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی می گوید حتی اگر خوانده در منطقه مورد نظر ساکن نباشد، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول از قبیل دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حقوق، خلع ید و غیره باید در محل ملک اقامه شود. یعنی دادگاهی که مال غیر منقول در آن قرار دارد.

دفاع در دعوی خلع ید چقدر زمان میبرد؟

این سؤال که رسیدگی به پرونده خلع ید چقدر طول می کشد و دادگاه ظرف چه مهلتی به پرونده رسیدگی میکند تا رأی نهایی خود صادر کند، ممکن است توسط دست اندرکاران دفاع مطرح شود. دلایل شخصی، حرفه ای یا دلایل دیگر؟از آنجایی که رسیدگی به پرونده در دعوای خلع ید به عوامل متعددی بستگی دارد، به طور کلی نمی توان مهلتی برای حل و فصل دعاوی حقوقی از جمله خلع ید تعیین کرد.

به عنوان مثال، یکی از این متغیرها، حجم کاری است که دادگاه مربوطه هنگام رسیدگی به پرونده بر عهده دارد. ممکن است زمان رسیدگی به این پرونده در در شهر های مختلف و بر حسب تعداد ورودی پرونده به دادگستری ها متفاوت باشد.

نقش وکیل در دفاع در دعوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک چیست؟

حضور وکیل مجرب دراین نوع دعاوی نه تنها احتمال خطا را از بین می برد بلکه روند دفاع را تسریع می کند و به نفع مدعی است. به دلیل شباهت این سه نوع دعوا به همدیگر ، در صورت طرح نادرست دادخواست ، بعد از ماه ها انتظار و تشکیل جلسه دادرسی ، خواهان در دعوای مطروحه به نتیجه نمی رسد و مجبور است مجددا طرح دعوا نماید. بنابرین باعث اتلاف وقت و هزینه شخص می شود و به همین خاطر استفاده از وکیل توصیه می گردد، اگر شما نیز نیاز به یک وکیل املاک در تهران دارید می توانید با ما تماس بگیرید

کلام آخر

در این مقاله با عدالت جویان برتر به نقش وکیل در دعاوی رفع تصرف عدوانی پرداختیم ، خلع ید و تخلیه از ملک بسیار حائز اهمیت است . وکیل در این موارد با طرح درست دادخواست، استناد به مواد قانونی و پیگیری مستمر پرونده ، به عنوان نماینده مالک ملک عمل می کند تا حقوق تضییع شده وی را احیا کند.